住宅ローンを利用する時は登記費用なども考慮を

不動産屋やメーカーさんから100万から150万ぐらい掛かりますよと言われる事がありますが、これは住宅ローンを借りる時にかかる費用のみの金額ですので、もちろんその他の費用もかかります。具体的には有権移転及び地目変更、抵当権設定についての登記費用がかかり、さらには不動産屋さんへの仲介費用や水道加入金などその他さまざまな諸費用がかかりますので、この諸費用を見落としていると住宅ローンを借りすぎてしまったり、突然数十万の現金が必要になってしまいます。

ですので、住宅購入費のシュミレーションをしている方は全てを物件購入費用に当ててしまわないように注意が必要です。また、物件購入後に一番気をつけたいのは滞納です。滞納が続いてしまうと購入した住宅を手放さなくてはいけなくなります。返済を滞納しないようにするためにはどのように工夫すれば良いのかを紹介していきます。

一番確実な方法は、給料口座と住宅ローンの返済口座を同じにする事です。給料が振り込まれる日と返済日が近い場合はそこから引き落とされる事によって、わざわざ銀行へ行かずとも自動支払いをしてくれる事になるので忘れる事はなくなります。その他に返済口座への自動振込などのサービスをしている所を利用するという手があります。無理なく返済計画を立て、素敵なマイホーム購入のために頑張っていきましょう。

生活を向上させるために知っておきたい住宅ローンの基礎知識

注文住宅で住宅ローンを組む際にかかせない「つなぎ融資」

土地だけでは注文住宅の魅力は、間取りや設備、外観など、さまざまな部分へのオーダーメイドが可能で、自分のこだわりを反映させた家づくりを実現できる点にあります。また、ある程度の範囲で資材を選択できるので予算の調整も可能であったりと、設計だけではなくトータルで自由度が高いことが特徴です。ただし、注文住宅で家を建てると決めたら、注意するべき点がいくつかあり、そのひとつが、住宅ローンです。

住宅ローンの本質は、購入する住宅(土地と建物)が担保となることで融資が実行されます。その担保となる不動産が、住宅ローンの名義人で登記(「建物表題登記」「所有権保存登記」)されていることが大前提となります。注文住宅はその性質上、完成するまではどんな建物が建つか分からないため、登記申請が通る保証がありません。

そのため、建物が完成して融資が実行されるまでの間にかかる費用は自己負担となります。建売住宅の様に、すでに「土地と建物」が決まっていれば、その費用も判明するので住宅ローンを組むことが可能ですが、住宅ローンが実行されるタイミングは、「建物を引き渡すとき」が一般的なので、「どの土地にするかは決まったが、建物はこれから」という場合には、住宅ローンが使えません。

固定金利ではメジャーな、住宅金融支援機構の「フラット35」も、「建物と土地」を担保にした融資なので、必ず「土地と建物両方の額」が明らかになっていることが条件です。もちろん土地のみを自費で購入するのであればよいですが、多くの場合、土地と建物をセットで住宅ローンが組めることを前提として考えるはずです。

この様な場合に利用するのが、住宅ローン実行までの間に利用する「つなぎ融資」です。ただでさえ注文住宅では、「契約時」「上棟時」「引き渡し時」の各タイミングで支払が発生するので、自己資金の額にもよりますが、これらの支払いを「つなぎ融資」で補い、住宅ローンの融資実行がされた後、つなぎ融資への返済に充てるというケースが一般的です。住宅ローンで注文住宅を建てることを検討している場合は、必ず「つなぎ融資」が可能かどうかを確認する必要があります。

つなぎ融資が不要の「すまいとマネープラン」

つなぎ融資は、住宅ローンを利用して注文住宅を建てる場合、切っても切り離せない関係にありますが、多くの銀行がその情報を積極的に開示しておらず、むしろ注文住宅の施工を請け負う工務店側の方が「つなぎ融資」の情報に詳しいことも珍しくありません。実は、住宅ローンの融資実行までの資金繰りを解決する方法がほかにもあります。「すまいとマネープラン」という「つなぎ融資が不要な住宅ローン」の存在です。

「すまいとマネープラン」は、着工の前に住宅ローンの融資が実行されるので、資金計画が非常に立てやすくなることがメリットです。これは、「建築資金出来高支払管理制度」という、住宅完成保証制度のひとつで、エスクローサービスの一種となり、正確には住宅ローンとは異なりますが、便宜上、一般的には住宅ローンのひとつと認識されています。

この「すまいとマネープラン」は、民間企業である「株式会社ERIソリューション」が工事の完了まで資金を管理し、工事の進捗状況に応じて支払いを代行するという仕組みです。ただし、「すまいとマネープラン」を利用できる金融機関は「埼玉りそな銀行」「スルガ銀行」「千葉銀行」など、一部の銀行に限られており、金利などの条件は、それぞれの銀行の住宅ローンに準じた形となります。

注文住宅で選択する工法について

注文住宅を建てる場合、プランニングの際に「在来工法」や「2×4工法」などの、工法を選ぶ必要があります。まず日本に古くからある「在来工法」は、文字通り日本の伝統的な木造建築で、梁(はり)や柱、桁(けた)などの木材を組み合わせて建てる方法で、設計の自由度が高く、将来的に増築や改築を予定している場合にも好まれます。

「2×4工法」は、別名「木造枠組壁工法」とも呼ばれ、アメリカやカナダの住宅のほとんどがこの工法で建てられています。資材の規格が統一されているので、安定した資材供給が可能となり、品質のバラつきを防ぐことができる点や、耐震性・遮音性が高いという点で優れていますが、在来工法に比べて自由度は低くなります。

また、2×4工法は建物を「床や壁」の面で支えるのに対して、在来工法は、軸となる柱や梁などの「線」で支えるという違いがあります。線で支えると聞くと、最近では強化されてきているものの、在来工法は「耐震性の面で不安」なイメージがありますが、実際には柱や梁を太くすることにより耐震性を支えている訳ではなく、「耐力壁」という部分で支えており、職人の熟練度により建物の耐震性も変わるので、一概に「在来工法/木造軸組工法」が倒れやすいという訳ではありません。

既存の中古マンションを選ぶ際に確認するべき点

注文住宅では「つなぎ融資」などで完成前に支払が発生する課題をクリアする必要があり、住宅ローンの組みやすい分譲住宅やマンションを検討する人もいます。現在では人件費や工賃の高騰で新築マンションの着工数が激減していると言われています。それでは中古マンションはどうでしょうか。

実は、都心部の大規模な中古マンションの多くは、「耐震不足による建て替え」を迫られており、それを支援するために、旧耐震基準(1981年以前の耐震基準)で建築されて耐震不足と認定されたマンションを対象に「マンション建て替え円滑化法」という法律も存在しています。8割以上の区分所有者が賛成すれば建て替えが可能となり、建て替えによって増えた部屋を新規に販売することにより売却益が生まれるなどのメリットもありますが、着工があまり進んでいないのが現状です。

中古マンションを選ぶ際、部屋の場所も重要になります。例えば、西日が直射する部屋は家具が日焼けしてしまったり、夏の時期には日差しが強すぎて室内が強烈な暑さに見舞われることもあり、また、床と、下の階からみた天井の間にあるコンクリートスラブに関しても十分な厚さが必要で、最低180ミリは欲しいところです。

中古マンションをリノベーションする場合

リノベーションとは、古い建物を改装し、現在の生活スタイルに合った改造をすることができ、リフォームとは異なり、性能をアップさせて付加価値を加えることを指します。一方リフォームは、どちらかというと経年劣化などに対して必要な修繕を加えるなどして新築時の状態へと戻す「原状回復」の意味合いが強く、用途や機能を大幅に変えることもあるリノベーションには該当しません。

中古マンションを購入する際には、多くの人がリノベーションを前提にするか、既存物件がリノベーションされた状態で販売されたりもします。例えば、畳の和室をフローリング床にして壁紙も洋風のもに変えるなど「洋室」に変更したり、「部屋数は多いのに一部屋ごとが狭い3LDKの物件を、壁や戸を取り壊して、広い1LDKへと変更する」など、事例は様々です。

このリノベーションをリフォーム業者や設計事務所などに依頼する場合、工事費の1割~2割程度の費用が相場となりますが、中古マンションをリノベーションを前提として購入するので、事前に物件について相談できるメリットや、施工する工務店との交渉窓口となる役割もあり、売却のことも考慮して価値の下がりにくい物件にリノべーションすることも視野に入れるのであれば、決して高い費用ではありません。ただし、中古物件を購入する場合は、新築物件にはない「仲介手数料」が発生します。アパートなどの賃貸物件を契約する際の仲介手数料は50%ということはよく知られていますが、売買に関する仲介手数料は異なります。

売買価格が200万円までであれば5%、400万円までであれば4%、それ以上であれば3%、という様に、売買価格により変動します。例えば、1,500万円の中古マンションを購入する場合、仲介手数料は45万円となりますが、消費税(8%の場合)が加わり48.6万円となります。この様に消費税が加算されるため、占める費用の割合は決して低くありません。


住宅ローンの借り換えを検討する

マイホームを購入する人のほとんどが、住宅ローンというものをどこかの金融機関との間で契約を致しまして、そして夢のマイホームを購入することになってきます。そして、この住宅ローンですが、マイホームを購入するときに、色々と検討を重ねた上で金利面であったり、その他の内容を色々な金融機関と比較検討した結果、どこにするのかを決めていくのが一般的です。

ただ、こうしたローン商品というものは、日々金利というものが変化してきたり、さらにはとても魅力的な内容の商品が出てきたりするのです。ですから、タイミング次第では、借り換えというものを検討しても良いのです。今、色々な銀行では、借り換えの相談会というものを土曜日であったり、日曜日等に行っています。

とりあえず、話だけでも聞いてみるのは良いでしょう。そして、今の借入と借り換えをした場合の金額を算出してもらって、魅力があるということであれば、実際に借換えを実行してみると良いでしょう。ポイントとしては、借り換えを行うにあたっては、手数料という形である程度のまとまった金額が必要になってくるということです。これを差し引いたうえでも魅力的な金額かどうかを見極めていくことがとても大切ですね。


住宅ローンを選ぶ際にはいろいろと比較検討すべきポイントがありますが、その中でも大きなウェイトを占めているのが「金利」ではないでしょうか。ここでは、住宅ローンの金利について見ていきましょう。

住宅ローンの金利はどうやって決まるのか

住宅ローンの金利は、それぞれの金融機関が独自に金利を設定していますが、全く自由に決めているわけではなく、ある指標を参考にして金利を決定しています。

借りた月の金利を適用

住宅ローンの金利は、一般的に借りた月の金利が適用されます。気を付けないといけないのは、実際に融資をしてくれるまでのタイミングです。窓口で金利を見て「今がチャンス」と思って契約しても、そこから実際の融資まで3か月もかかっていてはその間に適用金利も大きく変動してしまいます。

固定金利は「10年国債」

国の借金である「国債」、これが住宅ローンの固定金利には大きな影響を及ぼしてきます。特に「新発10年もの」と呼ばれる国債の利回りは固定金利を決める長期金利が動く指標の代表です。

一般的に国債はリスク回避のための投資であり、株が高いときにはその必要性がさほどないために国債は売られて、利回りが上昇します。逆に株安になると安全資産として国債が買われ利回りは低下します。

変動金利は「日銀の政策金利」

「銀行の銀行」「政府の銀行」などの別名もある日本の中央銀行である「日本銀行」、日本銀行が民間の金融機関にお金を貸し出す金利が、変動金利では大きな影響を受けます。かつては「公定歩合」とも呼ばれていましたが、現在は「政策金利」とも呼ばれています。

日銀が金融緩和をすれば、民間金融機関にお金がどんどん流れて金利は低くなり、逆に日銀が金融引き締めをすれば、民間金融機関に流れるお金が少なくなるため金利は高くなります。

3種類ある金利タイプの基礎知識

現在、数多くの金融機関から数多くの住宅ローン商品が提供されています。しかしそれらすべての住宅ローンは、「固定金利」「変動金利」、そして「固定金利期間選択型」の3つに大別できるのです。

固定金利

まず最初に紹介するのは、「固定金利」です。固定金利の特徴は、その名が示す通り、借入から完済時まで金利が固定されているということです。景気変動にかからず金利は常に一定ですので、借入をしたその瞬間に完済までの返済総額やその期間などが確定します。

固定金利のメリット

・将来の計画が立てやすい
前述したように、完済までの返済総額が確定していますので、住宅ローンのマネープランは最も立てやすいといえるでしょう。ライフプランの核となる住宅ローンの支出が確定していれば、それに付随する様々な支出に割けるお金も把握しやすくなり、将来的な計画も立てやすくなります。

・低金利時代に借りればうれしい
世間が低金利時代であれば、固定金利の住宅ローンも低い水準になります。一般的に、景気が悪いほど金利は低くなりますので、景気低迷時に住宅購入を検討するのであれば、固定金利がいいかもしれません。

・安心
返済総額があらかじめ分かっていれば、精神的にも安心です。病気や転職などの不測の事態が発生しても、あらかじめ住宅ローンの返済総額が分かっていれば貯蓄もしやすくなり、いざという時のお金も出しやすくなります。

固定金利のデメリット

・変動金利と比べると金利が高い
同じ金融機関の住宅ローンでも、固定金利と変動金利がありますが、概して固定金利の方が高金利が設定されています。金融機関によって差はありますが、平均でも年1%程度の違いはあります。

・高金利時代に借りるとくやしい
低金利時代に固定金利の住宅ローンを利用すればうれしいのは前述しましたが、その反対に高金利時代に固定金利の住宅ローンを利用しますと、ただでさえ高い金利時代の中、さらに高金利となってしまいます。

変動金利

次に紹介するのが、「変動金利」です。固定金利の住宅ローンは、借入時の金利が最後まで変わらず適用される点にありますが、変動金利は半年ごとに金利の見直しが行われる点が、固定金利との大きな違いです。

半年ごとに金利が見直されると、それに伴い毎回返済額が変わるのではないかと不安に思う方もいらっしゃるでしょうが、「金利見直し後5年間は毎回の返済金額を変更しない」「毎回の返済金額を変更する際も、1.25倍までに抑える」というルールがありますので、急激な変更はありません。

変動金利のメリット

・低金利
住宅ローンの金利タイプは3つあり、同じ金融機関でその全てを兼ね備えているところも少なくはありませんが、その中で最も低金利なのは変動金利の住宅ローンです。

・高金利時代にはうれしい
固定金利と変動金利の関係性は対極にあり、高金利時代には不利な固定金利の住宅ローンを利用するよりも、変動金利の住宅ローンを利用する方がいいでしょう。

変動金利のデメリット

・長期のライフプランは立てにくい
毎回の返済金額こそ5年間は変更がありませんが、返済総額は金利見直しごとに変わってきます。返済総額が確定しませんので、将来に備えた貯蓄もなかなかしにくいのが現状です。

・利息の未払いの可能性も
急激に金利が上昇すると、それに伴い利息の金額も膨れ上がります。そうなると、住宅ローン返済のすべてが利息分の返済に充てられるという事態になり、元金がなかなか減りません。それでも利息が支払いきれない可能性もあるのです。

固定金利期間選択型

最後に紹介するのが、「固定金利期間選択型」です。固定金利と変動金利の住宅ローンの中間、といったところでしょうか。最初の数年間は固定金利で、固定金利期間が終了すると、「変動金利にする」「再び固定金利期間選択型にする」のどちらかを選択します。

固定金利にする年数は「当初固定10年」などという風に表記され、2年から20年くらいまでありますが、この年数が長いほど金利は高くなる傾向にあります。

固定金利期間選択型のメリット

・固定金利より低金利
全期間固定金利の住宅ローンよりは、金利が低金利に抑えられます。全期間(35年)固定金利と固定金利期間選択型(10年)で比較してみますと、年0.4%程度ほど固定金利期間選択型住宅ローンの方が低金利です。

・変動金利より計画が立てやすい
固定金利にする期間を選択できるのがの住宅ローンの特徴ですが、ライフプランをもとにして固定金利にする期間を選択するのもいいでしょう。お子さんに10年間ほどお金がかかるようであれば、10年間リスクをとらない固定金利にすれば確実です。

固定金利期間選択型のデメリット

・金利変動リスクは変動金利よりあるかも
変動金利の住宅ローンには、「金利見直し後5年間は毎回の返済金額を変更しない」「毎回の返済金額を変更する際も、1.25倍までに抑える」というルールがありますが、固定金利期間選択型にはそのようなルールがありません。よって、固定金利が終了すると、金利が急に跳ね上がる可能性があります。

・結局損をした気分になる
もし低金利時代に固定金利期間選択型住宅ローンを選んで、その後高金利になれば、「固定金利にしておけばよかった」と後悔しますし、高金利時代に固定金利期間選択型ローンを選んで、その後低金利になれば、「変動金利にしておけばよかった」と悔やむでしょう。

こんな人にはこんな金利タイプの住宅ローンが向いている

住宅ローンの金利は低いに越したことはありませんが、住宅ローンは借りてからが勝負です。数十年にもわたる長期戦になりますので、お金の面だけでなくその人の性格や価値観によって、選ぶべき金利対応も変わってくるかもしれません。

固定金利が向いているのはこんな人

心配性な人

いろいろ心配事が多くて夜も眠れない、そんな心配症の方は固定金利がおススメです。固定金利ならば借りた瞬間に返済総額などの返済計画が確定しますので、安心できます。変動金利では金利変動が怖いですし、固定金利期間選択型も同様です。

家計に大きな動きがありそうな人

家計に大きな動きがありそうな人、例えば収入が不安定な自営業者の方などは、固定金利にしておくといいでしょう。変動金利や固定金利期間選択型の住宅ローンでは、いざ収入が少なくなったタイミングで金利が上昇したら、返済に窮してしまいます。

新聞やニュースをあまり見ない人

新聞やニュースをあまり見ない人は、社会情勢に疎い人が多いです。住宅ローンの金利は社会情勢に大きく左右されますので、できれば勉強するのがいいのですが、どうしても無理ならばリスクの少ない固定金利です。

変動金利が向いているのはこんな人

積極的な返済を考えている人

始めから繰り上げ返済などを積極的に行なって、住宅ローン完済に突っ走る人は、変動金利がおススメです。変動金利を選ぶからには、低金利のメリットがまだ効いているときですので、そのタイミングで一気に返済を進めておけば一気に完済できます。

新聞やニュースをよく見る人

新聞も毎日読んで特に経済欄をよく読む人、テレビもスポーツニュースばかりでなく経済ニュースも見る方などは、社会情勢の流れをある程度読むのが上手な人です。そんな人は、社会情勢によってメリットとデメリットが大きく動く変動金利を選び、メリットの波に乗りましょう。

家計に余裕がある人

十分な貯金があれば、変動金利の住宅ローンで万が一金利が上昇しても、それを受け止めるだけの十分な財力はあります。ご主人だけでなく共働きであれば家計収入も大きく増えますので、ますます変動金利のメリットは高まります。

固定金利期間選択型が向いているのはこんな人

別のローンを抱えている人

人生においてマイホームの次にお金がかかる買い物といえば、マイカーです。マイカーもマイカーローンを組んで購入するのが一般的です。多重ローンはただでさえ苦しいのに、リスクの高い変動金利などを選んでは大変です。マイカーローンは住宅ローンより早く完済できますので、その後は住宅ローンの集中できるように変動金利にもできる固定金利期間選択型がおすすめです。

返済期間で選ぶ住宅ローンの金利タイプ

住宅を購入する際には、まず頭金を支払って、残金を住宅ローンを組んで返済していくのが一般的です。頭金が多ければ住宅ローンの金額が少なくなり、頭金が少なければローンの比重が高まります。それに伴い、完済までにかかる期間も変わり、選ぶべき住宅ローンの金利対タイプも変わってきます。

10年間で完済するならば

10年間で完済することを目指すのであれば、固定金利期間選択型を選ぶことはまずありませんので、固定金利か変動金利となります。

安心の固定金利

10年間とはいえど、その間に社会情勢も大きく変化するでしょう。リスクをとことん回避したいのであれば固定金利がおススメです。「10年間」であれば、「全期間固定金利」ではなく「10年固定」を選べば金利も全期間固定よりも低くなります。

10年間の返済といえども、うまくいけばスピード完済できる可能性も十分にあります。変動金利を選べば低金利ですので、同じ返済額でも元金に充てる割合が多くなり、その分返済スピードも速くなります。金利見直しによって毎回の返済金額が変わるのは5年ごとですので、スピード勝負ならば金利上昇のリスクも減らせます。

20年間で完済するならば

フラット35の返済期間20年以下

フラット35というのは、住宅金融支援機構と民間金融機関の連携によって生まれた、民間金融機関の単独では困難な長期固定金利を実現させた住宅ローンです。その名の通り、最長で35年まで返済期間を設定できます。

フラット35をそのまま利用してもいいのですが、返済期間を20年以下に設定すれば35年返済よりも低金利が適用されます。

10年固定の固定金利期間選択型

20年の長期間になると、あまりリスクは取りたくないものですので、固定金利期間選択型も候補に入ります。最初の10年間を固定金利にしておいて、一気に返済をしてしまえば、固定金利期間が終了して金利上昇となっても、元金もかなり減っていますので、金利上昇によるリスクも軽減できます。

30年間で完済するならば

今が低金利時代であれば、フラット35を選びましょう。全期間固定金利ですので、30年間の返済期間の間は金利が変わりません。長期間の返済はマネープランが重要ですので、フラット35ならば見通しが立てやすくなります。

柔軟な対応が可能な変動金利、固定金利期間選択型

ある程度資金に余裕のある人ならば、変動金利や固定金利期間選択型もいいでしょう。資金に余裕のあるうちに繰り上げ返済を駆使して元金を減らしておけば、後ほど金利が上昇した際にも、リスクを軽減できます。

おわりに

住宅ローンには3つの金利タイプがありますが、どれも一長一短があり、また一概にどれがいいともいえません。そして素人にはなかなかわかりにくいことでもありますので、住宅ローンを検討してる金融機関の担当者、ファイナンシャルプランナー、住宅ローンアドバイザーなどに相談をするといいでしょう。

参照サイト

住宅ローンを比較するにはネットや店舗が参考になる

住宅ローンとは住宅を購入したり、住宅のリフォームを行なうことを目的とするローンです。住宅ローンを提供しているのは主に銀行といった金融機関になります。しかし、ローンサービスの提供を行なっている金融機関は多く、どのサービスが良いか自分で探すのは大変です。そこで活用することで参考にできる情報源が幾つかあります。まずは、口コミサイトや比較サイトです。

サイトには住宅ローンの基本情報から注意事項まで解説があり、提供している金融機関の紹介やキャンペーンといったお得な情報もあります。さらに実際に利用した方の体験談もあるので参考になります。次に参考にできるのは、金融機関のホームページです。金融機関で提供しているサービス内容に関する情報や申し込み方法といった流れの紹介があるので役に立ちます。

また、借入診断や返済シミュレーションといった機能もあり、返済計画を検討する際に参考にできます。三つ目は、金融機関での店舗窓口です。定期的にローンの相談会も開催され、直接ローンの担当者から説明を受けることができ、わからないことや不安な点も解決することができます。ほとんどの金融機関にてこの様な相談会は開催され、普段でも対応してもらえるのでローンの比較をしやすくなっています。